Prawo bez tajemnic| Michał Rajski

Ogródki w mieszkaniach wielorodzinnych są własnością wspólną wszystkich właścicieli mieszkań w danym bloku. 

–  Jest to współwłasność wszystkich osób, które są właścicielami tego budynku w ten sposób, że mają udziały. Udziały wylicza się w taki sposób, że bierze się wszystkie lokale, sumuje – tłumaczył Michał Rajski z Okręgowej Izby Radców Prawnych. Potem jest wyliczany udział w ogródku. 

I wszyscy współwłaściciele muszą umówić się, jak te części wspólne będą zarządzane i jak z nich będą korzystać różne osoby.

– Trudno by było, żeby właściciel lokalu, w którym sobie mieszka i ma obok ogródek znosił to, żeby ktoś mu chodzi przed oknami – zauważył ekspert. 

Ogródek częścią wspólną

W związku z tym w pierwszym akcie notarialnym trzeba ustalić, w jaki sposób przyszli właściciele wszystkich tych lokali będą korzystali z tych powierzchni wspólnych.

– Czyli się ustanawia, że dla właściciela lokalu, znajdującego się na parterze, do którego przylega ogródek, że ten ogródek będzie do wyłącznego korzystania przez każdoczesnego właściciela tego lokalu. Czyli to oznacza, że każdy, kto będzie właścicielem lokalu, będzie miał prawo korzystania wyłącznego – wskazuje. 

Jednocześnie właściciel nie ma pełnego prawa do dysponowania tym, bo to jest ciągle część wspólna.

– Współwłaściciel musi uzyskać zgodę. Tak samo nie może posadzić na przykład drzewa. Musi za każdym razem poddawać się niejako tej wspólnocie w kwestii zagospodarowania tego ogródka – podkreśla. 

Balkony i loggie

Częścią wspólną może być także balkon. 

–Spotkałem się z czymś takim, że czasami zarówno balkon, jak i loggia, stanowią współwłasność. Sposób korzystania z tej współwłasności jest regulowany zarówno przez prawo, jak i przez regulamin, który sobie tworzy wspólnota. I np. zgodnie z prawem części konstrukcyjne budynku są współwłasnością. Wobec tego współwłasnością jest balustrada, płyta, która wychodzi z budynku i stanowi konstrukcyjne utrzymanie tego balkonu, ale już wylewka, na której kładzione są płytki i same płytki, to już jest odpowiedzialność każdoczesnego właściciela. I jeżeli tam coś się popsuje, to on sam naprawia – podkreślił ekspert. 

Zwrócił też uwagę, że zdarzają się sytuacje, gdy regulamin wspólnoty mieszkaniowej może zakazywać pewnych działań. 

– Właściciel lokalu wymyśli sobie, że miał na loggi, chociażby klimatyzację. Jeżeli ta klimatyzacja by szpeciła elewację, to regulamin tej wspólnoty może zakazywać umieszczania takich urządzeń w taki sposób, żeby one zakłócały estetykę budynku – podkreśla ekspert. 

Podobnie w przypadku wywieszania np. prania. 

– Są wspólnoty, gdzie można to robić bez problemu, a są wspólnoty, w których już jest to problemem i współwłaściciele sobie nie życzą, bo to obniża niejako wartość mieszkania – podkreśla. 

Wspólnoty maja tutaj szerokie możliwości regulowania tych zagadnień, dotyczących części wspólnych w swoich regulaminach.